近日，我所高级合伙人王宇维律师做客喜马拉雅APP《个案说法》栏目，针对男子花费157万购买婚房后竟发现是凶宅，要求退房卖方不同意一案，通过解读所涉法条进行了专业详尽的法律分析。

2021年1月19日，对于从外地来锦江工作小伙向某来说，是人生中重要的一天。在经历了漫长的看房和挑选过程后，他最终决定，购买位于锦江区的一套二手房，房子建筑面积84.34㎡，总售价1576666元。

在敲定了购房的一些细节后，小向与房东夫妇赵某某、刘某某签订《存量房屋买卖合同》，对该房屋过户时间、价款支付、违约责任、及该房屋是否发生过非正常死亡事件等事宜作出了明确约定，并由买卖双方签字及中介公司盖章确认。合同签订后，小向支付了全部购房款、取得房屋所有权证。

但是入住后，小向与他人闲聊时突然得知，自己购买的房屋曾发生过小孩坠楼事件，后经调查取证，证实确有其事。小向于是向房东夫妇提出回购房屋，但是就此事双方并未达成一致。

“我买这个房子，原本想的是今年就结婚当作婚房的，知道了这个事情以后，我和女朋友都不敢在家里住了。”无奈之下，小向只能将房东一家和中介公司告上法院。

“我们从没有进行过房屋买卖，不清楚应当披露的信息范围，买方及中介公司也从未询问过房屋是否发生过非正常死亡事件。”在法庭上，房东夫妇表示，孩子坠楼是伤心事，不可能逢人便说，且即使发生过坠楼事件，也不影响买方使用房屋。

1、主持人方弘：在不知情的情况下，买到凶宅。房东是否应该承担责任？

王宇维律师：可以肯定地说，房东是应该承担责任的。所谓“凶宅”，通常认为是曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。

从本案新闻报道来看，买卖双方签订的《存量房屋买卖合同》对案涉房屋是否发生过非正常死亡事件作出了明确约定。房东作为卖方，在签订合同前有能力，也有义务阅读相关条款，房东以“不清楚应当披露的信息范围，以及买方和中介公司未询问”为借口，并不能掩盖其违约的事实，案涉房屋内发生的高坠事件属于合同约定的非正常死亡事件，即使中介公司未就该事件口头询问，房东也应当如实告知。本案中房东违反合同约定义务和诚实信用原则，应当按照约定承担违约责任。

其实，“凶宅”即使没有质量问题、符合居住条件,但对于人们居住房屋时的不良心理干扰将会影响其交换价值甚至会流转困难。因而“凶宅”是具有价值瑕疵的，属于有瑕疵之物。房屋买卖属于生活中重大事项交易，即使合同中没有就“凶宅”情况予以约定，基于诚实信用原则,卖方也应当积极主动告知“凶宅”信息,全面履行合同义务，否则卖方也应该承担相应责任。

2、主持人方弘：中介公司是否有责任？

王宇维律师：是的，中介公司也应该承担相应的责任。我国《民法典》第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

因此，中介公司有提供与订立合同有关的真实情况的义务。作为中介而言，他们相当明白买方对于“凶宅”的忌讳，更何况案涉《房屋买卖合同》对此还有明确的约定。中介没有事先了解案涉房屋是否为“凶宅”，甚至都没有询问房东，要么是故意隐瞒，要么是严重过错。

所以，中介公司应当承担相应的责任，具体表现就是退还部分或全部中介费，甚至承担其他赔偿责任。

3、主持人方弘：小向可以要求退房吗？

王宇维律师：小向是可以要求退房的。根据双方合同约定，房东有义务如实陈述案涉房屋曾发生高坠事件的事实。然而房东隐瞒该信息，违反了合同约定义务，小向有权按照合同约定要求房东回购房屋，承担相应的违约责任。

“凶宅”属于与房屋交易有关的重大信息，对房屋买卖合同的订立及房屋交易价格的确定会产生重大影响。即便房屋买卖合同中没有约定卖方对此应如实陈述，基于诚实信用原则以及对传统风俗的尊重，卖方也应该在出卖房屋前如实告知有关情况。否则，卖方故意隐瞒物之瑕疵的真实情况，就构成了民法意义上的欺诈。

如果合同尚未履行完毕,根据《民法典》第610条规定，对于物之瑕疵,买方有权解除合同。如果合同已经履行完毕,那么买方可以依据《民法典》第148条规定主张撤销合同。无论是解除合同还是撤销合同，同样都能达到退房的目的。

4、主持人方弘：法院判决房东向小向赔偿违约金10万元。大家买房怎么避免买到凶宅？

王宇维律师：建议买方可以查询小区网上新闻或实地走访小区。有些“凶宅”房屋，在媒体上或多或少会引起关注与讨论，那如果没找到相关信息呢，还可以通过合适的途径向小区居委会、物业公司、小区邻居、片区派出所等进行了解，或者询问小区附近的房屋中介，向中介明确表明需要确认意向房屋不是“凶宅”才能购买，那么大部分中介为避免居间不成反受累的情况，如果他们了解情况应该都会如实告知。

最后，为避免万一，在合同条款中应当要求卖方承诺所购房屋内没有发生过非正常死亡事件，否则买方可以解除合同，并要求卖方承担相应违约责任。