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长安所高级合伙人王宇维律师受邀参加北京电视台《民法典通解通读》栏目录制
发布时间:2022-04-12
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我所高级合伙人王宇维律师受北京电视台邀请,作为律师嘉宾参加的第三期《民法典通解通读》节目于近日播出,同台嘉宾还有中国政法大学刘智慧教授。《民法典通解通读》是北京电视台制作的一档面向广大人民群众的普法宣传栏目,深受观众好评。


节目中,王宇维律师从实践层面围绕《中华人民共和国民法典》物权编第274条、281条、282条结合案例进行了阐释与分析。民法典第274条、281条、282条分别规定了业主对于共有部分的权利、公共维修资金的使用和归属问题,以及业主对共有部分所产生的财产收益归属问题。



   民法典 物权编 第274条

建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。 


   民法典 物权编 第281条

建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。


紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。



民法典 物权编 第282条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。


法条解读


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根据民法典第274条,王宇维律师围绕小区内哪些部分属于业主共有进行了详细的解读。王律师指出,业主的共有部分主要分为三大类:1.民法典明确规定属于业主共有的部分,如建筑区划内的道路、绿地,但是城镇公共道路或者明示属于个人的道路除外;2.天然属于业主共有的部分,如楼道、楼体、外墙、避难层、设备间等;3.关于兜底条款,法定共有和天然共有以外的,且不属于业主专有、市政共用、其他人所有的场所和设施。


而对于其他区域的权利归属问题,应当根据相关部门的规划图来确定,如城镇公共道路、环路的主辅路、高速公路、匝道、立交桥、小区中间的道路、村子里的主干道,以及在规模较大的建筑群内设有的城区主干线等。刘智慧教授提到,物业和业主之间的法律关系属于平等民事主体之间的法律关系,双方需受到物业服务合同的保护和约束,在合同的订立和履行过程中遵循合同的意思自治和诚信原则。


根据民法典第281条,王宇维律师针对公共维修资金的归属和使用问题进行了介绍。建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。公共维修资金的使用主要分为两种情况,在正常情况下的使用,如用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更换和改造,需要全体业主通过业主大会决定;但遇到自然灾害等紧急情况,为了更有效地维护业主的核心利益,业主大会和业主委员可以依法申请使用建筑物以及附属设施的维修基金。王律师还提到,专项维修资金的支付,是在购买房屋时的房款之外支付;后续如果将房屋转让,分户账上的结余专项维修资金也会随着房屋所有权一并过户给买受人。


根据民法典第282条,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。对此王宇维律师提出,业主共有部分所产生的收益,如小区宣传栏的广告收益,也依法属于业主共有。如果物业进行私自挪用,则属于严重侵犯业主权益的行为,业主委员会在得到业主大会授权的情况下,可以以自己的名义提起诉讼,要求物业公司予以返还。

观众互动

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节目最后,王律师针对云端网友提出的问题进行了解答。对于小区物业伪造业主签名并擅自动用维修资金的行为,属于私自挪用维修资金,根据物业管理条例规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责追回,予以警告,没收违法所得,还可处挪用金额两倍以下的罚款;如行为人构成刑事犯罪的,应当依法追究其相关刑事责任。


对于小区业主利用健身器材晾晒被褥和衣物,影响其他业主对健身器材使用的行为,王律师表示,该行为违反了物业管理规约,业主可以向物业公司反映情况,由物业公司对其进行劝阻和制止。

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  作为一家专业化、规模化的大型综合性律师事务所,长安将会持续关注《民法典》相关的热点问题,深刻理解《民法典》的立法精神、特色和要义,并积极投身于法律公益活动、普法宣传活动,助力《民法典》向全社会公众的普及与推广。